محاسبه مالیات تکلیفی اجاره بها موضوع مفاد تبصره 9 ماده 53 قانون مالیاتهای مستقیم

محمد حسین یوسفی پور

مقالات آموزشی مالیاتی
6 دی 1397

 

 

         

    قانون مالیاتهای مستقیم

ماده 53 - درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌گردد عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر بیست­ و پنج ‌درصد(25%) بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.

تبصره 9 - وزارتخانه‌ها، موسسات و شرکت های دولتی و دستگاههایی که تمام یا قسمتی از بودجه آنها به وسیله دولت تأمین می‌شود، نهادهای انقلاب ‌اسلامی، شهرداریها و شرکتها و موسسات وابسته به آنها و همچنین سایر اشخاص حقوقی مکلف اند مالیات موضوع این فصل را از مال‌الاجاره‌هایی که ‌پرداخت می‌کنند کسر و تا پایان ماه بعد(1) به ‌اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نمایند.

 

 

 چنانچه مستاجر هر یک از اشخاص مذکور در تبصره یادشده باشد کسر و پرداخت مالیات از ناحیه مستاجر الزامی است .

 درصورتیکه مالک شخص حقیقی یا حقوقی باشد ، مبلغ قابل کسر به ترتیب زیر خواهدبود:

 شخص حقیقی

 کل مال الاجاره سالیانه ( دوره عملکرد ) ضربدر ۷۵% و سپس رقم حاصله ضربدر نرخ ماده ۱۳۱ ق.م.م که در اینصورت میزان مالیات بر اجاره سالیانه ( دوره عملکرد ) بدست می آید و در اینصورت تقسیم بر تعداد ماه های سال ( دوره عملکرد ) که میزان مالیات اجاره ماهانه بدست می آید ، همان مبلغی که مستاجر موضوع تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم مکلف به کسر و ایصال آن به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک اجاری خواهد بود .

 شخص حقوقی

 کل مال الاجاره سالیانه ( دوره عملکرد ) ضربدر ۷۵% و سپس رقم حاصله ضربدر نرخ ماده ۱۰۵ ق.م.م ( ۲۵% ) که در اینصورت میزان مالیات بر اجاره سالیانه ( دوره عملکرد ) بدست می آید و در اینصورت تقسیم بر تعداد ماه های سال ( دوره عملکرد ) که میزان مالیات اجاره ماهانه بدست می آید ، همان مبلغی که مستاجر موضوع تبصره ۹ ماده ۵۳ قانون مالیاتهای مستقیم مکلف به کسر و ایصال آن به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک اجاری خواهد بود .

 

 تبدیل مبلغ ودیعه یا رهن به درآمد اجاره با اعمال نرخ 1.5% غیر قانونی است

1- بر اساس تبصره ذیل ماده 54 ق. م. م - مصوب سال 1366:
«ارزش اجاری مستغلات در مواردی که باید بر اساس اجاره‌بهای املاک مشابه تقویم گردد به وسیله ممیز مالیاتی حوزه‌ای که ملک در آن واقع است با تأیید سرممیز مالیاتی مربوط تعیین خواهد شد و در صورت وجود اختلاف بین نظر ممیز و سرممیز نظر سرممیز با رعایت مقررات، ملاک عمل خواهد بود.»
براساس تبصره فوق، ارزش اجاری موضوع املاک مشابه را «ممیز مالیاتی با تأیید سرممیز مالیاتی» تعیین می‌کردند.

2- باتوجه به اختیار حاصل از تبصره بالا سازمان امور مالیاتی در سال 1380 بخشنامه‌ای به شماره 30/4/6077/45672 مورخ 1380/08/08 صادر نمود که مبلغ رهن باید با نرخ 2.5% تبدیل به درآمد اجاره شود.

3-چند روز بعد، سازمان بخشنامه دیگری به شماره 30/4/6683/48085 مورخ 1380/08/19 صادر نمود که نرخ 2.5% مندرج در بخشنامه اشتباه بوده و مبلغ ودیعه یا رهن باید با نرخ 1.5% به درآمد اجاره تبدیل شود.

4-  در تاریخ 1380/11/27 مجلس شورای اسلامی، «قانون اصلاح موادی از قانون مالیات‌های مستقیم» را تصویب کرد که ماده 19 این قانون، تبصره ماده 54 ق. م. م را با اصلاحاتی، به تبصره 1 تغییر داد و یک تبصره نیز به عنوان تبصره 2 به ماده مزبور اضافه کرد:
«تبصره 2- از ابتدای سال 1382، مأخذ محاسبه درآمد مشمول مالیات اجاره املاک، ارزش اجاری خواهد بود که توسط کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده (64) این قانون برای محدوده شهرها و روستاها و بر اساس هر متر مربع تعیین خواهد شد.»

5- با توجه به تبصره 2 الحاقی به ماده 54 مشخص است که قانون‌گذار، رویه مذکور در تبصره 1 این ماده را از ابتدای سال 1382 باطل اعلام نموده و به جای آن، ارزش اجاری مصوب کمیسیون تقویم املاک موضوع ماده 64 را ملاک عمل دانسته است.
ناگفته پیداست از ابتدای سال 1382، بخشنامه‌های دیگر نیز به دلیل مغایرت با مفاد تبصره 2 الحاقی ماده 54 از درجه اعتبار ساقط شده‌اند.

 

 

 

آموزش

 

نحوه محاسبه مالیات اجاره :
اجاره ماهانه ۱۰۰ میلیون ریال ، مبلغ رهن ۳۰۰۰ میلیون ریال 

۱۰۰،۰۰۰،۰۰۰ × ۱۲ = ۱،۲۰۰،۰۰۰،۰۰۰ 
 اجاره سالانه 

۱،۲۰۰،۰۰۰،۰۰۰ × ۷۵% = ۹۰۰،۰۰۰،۰۰۰ 
 مشمول مالیات

🔸اگه مالک حقیقی باشه طبق جدول ماده ۱۳۱ محاسبه میشه که پله اول  ۱۵% ، پله دوم ۲۰% و پله سوم ۲۵%
پله اول تا سقف ۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال
پله دوم از ۵۰۰،۰۰۰،۰۰۱ ریال تا ۱،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۰ ریال
پله سوم بیشتر از ۱،۰۰۰،۰۰۰،۰۰۱ ریال

۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰ × ۱۵% = ۷۵،۰۰۰،۰۰۰
مالیات پله اول 
۹۰۰،۰۰۰،۰۰۰ - ۵۰۰،۰۰۰،۰۰۰ = ۴۰۰،۰۰۰،۰۰۰
مشمول مالیات پله دوم
۴۰۰،۰۰۰،۰۰۰ × ۲۰% = ۸۰،۰۰۰،۰۰۰
مالیات پله دوم
۷۵،۰۰۰،۰۰۰ + ۸۰،۰۰۰،۰۰۰ = ۱۵۵،۰۰۰،۰۰۰
مالیات سالانه

۱۵۵،۰۰۰،۰۰۰ ÷ ۱۲ = ۱۲،۹۱۶،۶۶۷
 مالیات ماهانه


🔸 اگه مالک حقوقی باشه مقطوع ۲۵%

۹۰۰،۰۰۰،۰۰۰ × ۲۵% = ۲۲۵،۰۰۰،۰۰۰
مالیات سالانه

۲۲۵،۰۰۰،۰۰۰ ÷ ۱۲ = ۱۸،۷۵۰،۰۰۰
مالیات ماهانه

سند حسابداری :
هزینه اجاره (بد) ۱۰۰،۰۰۰،۰۰۰
ح پرداختنی ، مالک (بس) ۸۱،۲۵۰،۰۰۰
ح پرداختنی ، سازمان امور مالیاتی(بس) ۱۸،۷۵۰،۰۰۰

 

 

 

 

 

برچسب ها ماده 53 مالیات اجاره